Duben 2026 přinesl do světa realitních investic zásadní změnu. Pokud plánujete nákup své třetí nebo další nemovitosti na úvěr, pravidla hry se právě zpřísnila. Česká národní banka (ČNB) vyslala jasný signál: investování do bytů už nebude „na dluh“ tak snadné jako dřív.
Zatímco lidé řešící své první vlastní bydlení mohou zůstat v klidu, pro investory začíná nová éra. Co přesně se od 1. dubna změnilo a jak to ovlivní realitní trh v letošním roce?
Dosud bylo běžné, že banky půjčovaly na investiční byty až 80 % jejich hodnoty (LTV). Od dubna se však u investičních úvěrů (typicky u třetí a další nemovitosti) tato hranice posouvá na 70 %.
Co to znamená v praxi? Pokud kupujete investiční byt za 5 milionů korun, dříve vám stačil 1 milion z vlastních zdrojů. Nově musíte mít v kapse rovnou 1,5 milionu korun. Tato „půlmilionová bariéra“ pravděpodobně odradí část drobných investorů, kteří dříve využívali pákový efekt hypotéky na maximum.
Kromě vlastních úspor se zpřísňuje i limit DTI (poměr celkového dluhu k ročnímu čistému příjmu). Ten je nově stanoven na hodnotu 7. Pokud tedy váš roční čistý příjem činí 1 milion korun, vaše celkové zadlužení u bank (včetně všech stávajících hypoték) by nemělo přesáhnout 7 milionů.
Cíl je jasný: ochladit přehřátou poptávku v segmentu malých investičních bytů, které v posledních letech tvořily značnou část prodejů ve velkých městech.
Pro kupující vlastního bydlení: Je to dobrá zpráva. Menší tlak investorů může znamenat o něco širší výběr menších bytů a pomalejší růst jejich cen.
Pro prodávající: Pokud prodáváte garsonku nebo 2+kk, počítejte s tím, že ubyde „rychlých“ kupců s hypotékou. O to důležitější bude kvalitní prezentace a správně nastavená cena.
Investování do nemovitostí v roce 2026 stále dává obrovský smysl – nájmy rostou a nemovitosti si drží hodnotu. Změna pravidel ČNB jen znamená, že musíte mít lepší strategii.
„Pokud uvažujete o rozšíření svého portfolia, neřešte jen úrok, ale i celkovou bonitu. Mnohdy se vyplatí nemovitosti v portfoliu restrukturalizovat nebo využít jiných forem dofinancování, na které se nové limity nevztahují.“