Máte k dispozici větší objem kapitálu a přemýšlíte, kam ho bezpečně a s maximálním zhodnocením uložit? Pro řadu bonitních investorů bývá první volbou koupě celého činžovního domu. Představa, že vlastníte celou budovu a nemusíte řešit společenství vlastníků jednotek (SVJ), zní velmi lákavě. Z dlouhodobé praxe našich makléřů a analytiků ale vyplývá jiná realita: investice do portfolia prémiových bytů v novostavbách přináší výrazně vyšší čisté zhodnocení a nesrovnatelně více klidu.
Nejčastější iluzí při nákupu historického činžovního domu je vidina čistého pasivního příjmu. Kupujete-li budovu za 100 až 150 milionů korun s 20 až 30 bytovými jednotkami, nekupujete si pouze nemovitost – kupujete si náročný projekt a firmu, kterou musíte denně řídit.
Technická roztříštěnost: Každý byt v domě bývá v jiném stavu. Některé prošly rekonstrukcí před deseti lety, jiné pamatují minulá desetiletí.
Technologické dluhy budovy: Kromě samotných bytových jednotek na vás čekají investice do celé obálky budovy – od vlhkosti ve sklepě přes zatékající střechu až po zastaralé stoupačky či výtah.
Tlak na cash flow: V prvních letech po akvizici se tak běžně stává, že veškeré vybrané nájemné investujete zpět do oprav. Není výjimkou, že majitel musí dům z počátku dotovat ze svých jiných zdrojů.
Neefektivní dispozice bytů: V historických činžácích se často nacházejí velkometrážní Byty (3+kk, 4+kk) nebo neřešené půdní prostory. Snaha rozdělit je na menší, lépe pronajímatelné jednotky (vybudování nových odpadů, vody a příček) stojí stovky tisíc korun na byt a snižuje čistý výnos.
Absence garáží a parkování: I v prémiových lokalitách, jako jsou pražské Vinohrady, Karlín nebo Holešovice, historické domy nedisponují podzemními garážemi. Nemožnost pohodlného parkování automaticky odrazuje bonitní nájemce s vyššími příjmy.
Vysoké provozní náklady: Zatímco u novostaveb se příspěvek do fondu oprav pohybuje do 10 Kč/m², u starých domů vyžadujících neustálou údržbu činí tyto náklady běžně 30 až 50 Kč/m².
Památková péče: Jakýkoliv zásah do fasády, výměna oken či oprava střechy pod dohledem památkářů násobně zvyšuje rozpočet na rekonstrukci.
Investování stejného finančního objemu do několika pečlivě vybraných bytů v nových developerských projektech nabízí investorům úplně jiný komfort i finanční výsledky:
Špičkový technický standard: Kupujete nemovitosti v záruce, s nízkými režijními náklady a nejmodernějšími technologiemi (rekuperace, podlahové vytápění, fotovoltaika).
Atraktivita pro bonitní nájemce: Nové, moderní byty s garážovým stáním v suterénu a výtahem přitahují stabilní nájemníky, kteří akceptují vyšší nájemné a o majetek pečují.
Finanční páka při nákupu z předprodeje: Při nákupu v rané fázi projektu (např. dva roky před dokončením) skládáte pouze rezervační zálohu (zpravidla 15–20 %). Zbylý kapitál můžete dál zhodnocovat jinde, zatímco hodnota novostavby již během výstavby roste.
Docházejí vám s činžovním domem síly? Existuje elegantní exit plán
Rada majitelů činžovních domů se v průběhu let dostane do fáze, kdy je správa nemovitosti po psychické i časové stránce vyčerpává. Pokud vás váš majetek spíše svazuje, než aby vám přinášel radost a stabilní rentu, existuje efektivní řešení:
Rozdělení domu na jednotky: Dům se právně vymezí na samostatné bytové jednotky a založí se profesionálně fungující SVJ.
Prodej po jednotlivých bytech: Prodejem jednotlivým koncovým zájemcům získáte souhrnně výrazně vyšší částku než při prodeji celého objektu v celku jednomu investorovi.
Reinvestice do novostaveb: Získaný kapitál následně alokujete do portfolia nových bytů. Získáte majetek s minimální údržbou, bezstarostným výnosem a vysokou likviditou.
Cílem úspěšného investování není hromadění starostí, ale budování portfolia, které bezchybně funguje, chránit váš kapitál před inflací a nese stabilní zisk.
Vlastníte činžovní dům, nebo zvažujete alokaci většího kapitálu do realit? Obrat'te se na naše experty z REMAX.
Rádi pro vás zpracujeme nezávislou analýzu výnosnosti a připravíme investiční strategii na míru.